🤔 Pourquoi sélectionner ses projets en crowdfunding immobilier ?

C’est une question légitime dans la mesure où la grande majorité des plateformes de crowdfunding immobilier affiche des taux de défauts très bas, voir nul ! On pourrait donc être tenté de succomber à la facilité et de souscrire à aux projets poussés par les plateformes sans analyse personnelle 😴.

C’est selon moi, une approche un peu hasardeuse car la situation économique se dégrade rapidement. En effet, il probable que les projets les moins robustes basés sur des hypothèses (trop) optimistes arrivent en défaut.

🧐 Comment sélectionner les projets en crowdfunding immobilier ?

Vous pouvez vous arrêter aux analyses publiées par les plateformes de Crowdfunding immobilier qui sont souvent d’assez bonne qualité…mais aussi très dense 🤢! On peut s’y perdre. Je recommande de se construire votre propre grille d’analyse avec des critères de sélection. Cela vous permettra de réduire le risque et d’investir sur les meilleurs projets selon vos objectifs.

Le mot d’Hugo : Personnellement, grâce à cette grille, je me fais une idée précise du projet en analysant le projet en 10-15 minutes 😎 (voir en quelques secondes si des critères rédhibitoires existent !). Cela me permet d’avoir les idées claires pour prendre mes décisions d’investissement.

Passons aux choses concrètes !

Voici ci-dessous la grille de critères ci-dessous est une vision personnelle, vous pouvez l’utiliser comme tel mais aussi la modifier pour qu’elle vous corresponde
mieux.
Télécharger le fichier

⚡️ CRITERE N°1 : LE TAUX DE RENDEMENT

• Un taux de rendement minimum à 9% : En dessous c’est éliminatoire ⛔️. En effet, le risque de perte en capital ne vaut les gains espérés. Un taux de rendement à 10%, c’est selon moi la « norme » et le minimum en crowdfunding immobilier (même si c’est dans l’absolue un excellent taux de rendement !)
• Un taux de rendement supérieur à 10% : c’est que du bonus.💰 Mais, personnellement, je ne note pas mieux un projet à 10% vs 11% ou 12%.

Le taux de rendement est donc surtout un critère éliminatoire plus que de choix.

⚡️ CRITERE N°2 : LA DUREE DU PROJET

Les projets de crowdfunding immobilier sont généralement compris entre 12 et 24 mois. Les projets les plus longs correspondent à de la promotion immobilière (construction) alors que les projets les plus courts correspondent aux marchands de biens.

• Un projet < 12 mois : On est sur période « courte », on a de la visibilité sur l’état du marché (Prix m2, inflation etc…). Le risque est réduit. Un autre avantage est de rendre votre investissement plus « liquide ». Vous aurez moins à attendre pour récupérer votre capital. Je surpondère ce type de projet.
• Un projet = 12 mois : Je reste neutre. C’est un horizon classique.
• Un projet > 12 mois : Je dégrade la note sur ce type de projet. Cela veut dire que l’on aura moins de visibilité sur le marché immobilier dans 2 ans. Surtout dans le contexte actuel où les prix de l’immobilier pourraient baisser, les prix des matériaux pour augmenter… Autre point : Un projet « long » traduit la
  complexité du projet 👷🏼‍♂️ (des travaux, une commercialisation plus longue etc…)

Le mot d’Hugo : C’est une posture personnelle de privilégier les projets courts pour réduire le risque. En effet, d’autres investisseurs préfèrent placer leur épargne sur des projets à 24 mois avec de forte garanties (Fiducie, hypothèque 1 er range etc..). Cela permet d’avoir 2 ans d’intérêts et d’avoir un investissement qui courre sans se soucier devoir analyser d’autres projets (plus de passivité, mais moins liquide).

⚡️ CRITERE N°3 : LES GARANTIES

Bon…c’est assez pointue mais un critère très important ❗️. Le sujet mérite un article complet (je ne rentrerais donc pas trop dans les détails). Il faut comprendre que vous êtes créancier 💲. En cas de défaut du porteur de projet, vous allez actionner des
garanties pour récupérer votre investissement et vos intérêts. Il existe des garanties fortes et des garanties plutôt faibles.

• Les garanties fortes 💪 : Fiducie et hypothèque de 1 er rang
  C’est le top du top. Il faut juste vérifier que la valeur du bien hypothéqué couvre bien le montant de l’emprunt. Si c’est bien le cas, le capital investi est en grande partie « garanti ». Je surpondère ce type de projet.
• Les garanties moyennes : L’Hypothèque de second rang, Hypothèque non inscrite et La GAPD (Garantie Autonome à Première Demande). Il s’agit de garanties moyennes. Avec l’hypothèque de second rang : on sera remboursé après la banque. Pour une hypothèque non inscrite, on ne connait pas le rang….. Enfin pour la GAPD, le garant s’engage à payer une somme aux créanciers…tout dépend donc de la qualité du garant. Je reste neutre sur ce type de projet 🤷.
• Les garanties faibles 🤢: L’ordre irrévocable de paiement, Le nantissement, La garantie Autonome, La Promesse d’affectation hypothécaire, La Promesse d’affectation hypothécaire… Le problème avec ces garanties, c’est que l’on a peu d’informations ou d’obligation sur la contrepartie en cas de défaut. Je dégrade la note sur ce type de projet 👎.

⚡️ CRITERE N°4 : LA MARGE (DU PROMOTEURS OU MARCHAND DE BIEN)

C’est un critère qui permet d’évaluer la qualité du projet. Plus le porteur de projet aura une marge élevée, plus il pourra affronter des difficultés et vous payer. Dans le cas d’une marge faible, il se met en risque et le projet risque de ne pas être rentable.

• Une marge de 15% minimum : C’est un niveau de marge qui permet de faire face à des difficultés. C’est aussi, un élément qui va motiver l’entrepreneur à finaliser son projet. Une marge inférieure à 15% est très risquée…à moins que le bien soit déjà bien avancé en terme de commercialisation.
  
• Une marge qui dépasse 20% voire 25% : C’est une très bonne marge, je surpondère ce type de projet.

Le mot d’Hugo : J’ai déjà investi dans des projets avec une marge un peu inférieure à 15% mais il s’est compensé par une pré-commercialisation à 50% ou des garanties fortes (hypothèque …)

⚡️ CRITERE N°5 : TAUX DE PRECOMMERCIALISATION

Bien souvent, le marchand de bien ou le promoteur réalise une pré-commercialisation. A cette étape, il s’agit de mettre en vente les biens immobiliers leur disponibilité ou construction.

• Pré-commercialisation entre 0%-30% : Si le projet présente une localisation risquée et un taux faible de de pré-commercialisation = Risque. Il faut que l’un compense l’autre. Dans ce cas, je dégrade la note du projet. 👎
  
• Pré-commercialisation entre 30%-60% : C’est un très bon taux de pré-commercialisation qui rassure sur la faisabilité et l’étude de marché du porteur du projets. 👍
  
• Pré-commercialisation entre 60% 100% : Une pré-commercialisation proche de 100%, cela pourrait faire office de « garantie forte ». En effet, cela signifie que toutes les hypothèses de mises en marché (prix m2 etc..) sont certaines.👏

Le mot d’Hugo : Ce critère est particulièrement important si le bien est localisé hors des grandes villes. A l’inverse, si le bien est dans une zone très recherchée, comme l’ile de france (voir le critère de localisation) la pré-commercialisation n’est pas aussi importante.

⚡️ CRITERE N°6 : LOCALISATION

Il y a plusieurs manières de faire, généralement l’adresse du projet est donnée, et vous pouvez vous y rendre via Google Street view pour vous faire une idée, des infrastructures autour, de la présence d’une voie ferrée, d’une décharge ou d’une autoroute etc…autant d’éléments qui peuvent déprécier ou valoriser le bien immobilier. Personnellement, j’applique des critères assez simples comme voici :

• Projet en Ile-de-France : Le marché d’ile de France est un marché très spécifique. Il est extrêmement tendu dans cette région de France avec une forte demande. Les prix au m2 sont très résilients et le marché très “liquide”. Actuellement, le promoteur ou le marchand de bien n’aura pas de difficulté à commercialiser son bien.
  
• Projet dans une grande ville : On parle ici de villes de province dans le Top 20-30 des villes les plus peuplés en nombre d’habitants. Il y a des demandes fortes et le promoteur ou le marchand trouvera plus facilement des acquéreurs pour son projet. Toutefois les risques de variation du prix du m2 sont plus fortes.
  
• Projet dans une petite ville / en zone rurale 👩🏼‍🌾: Dans ce type de projet, la part de risque est plus forte car on connait mal le marché (prix du m2, demande vs offre). Il faut compenser par une pré-commercialisation forte.

⚡️ CRITERE N°7 : COMPLEXITE DU PROJET

Le raisonnement ici est assez simple. Plus le projet est complexe, plus le projet est risqué. Les facteurs qui pourraient complexifier un projet sont : les démarches administratives (permis de construire), les évictions de locataires, les travaux etc…

• Projet simple 🤩: Les projets simples correspondent souvent à des projets de divisions (parcellaire ou en lots) sans travaux. Il faut s’assurer que toutes démarches administratives ont été réalisés, sans éviction de locataire. Je surpondère ce type de projet.
  
• Projet avec des travaux d’aménagement ✨: Le projet peut comporter quelques travaux. La nature des travaux doit rester assez simples, on n’intervient pas sur la structure du bien, il s’agit de remettre aux normes ou des travaux d’aménagements.
  
• Projet complexe 🤯 : Un projet complexe comporte une partie importante de travaux « lourds ». Il s’agit par exemple de construire un immeuble ou un bâtiment. Ce type de projets sont exposés à tous les aléas inhérents aux travaux (matériaux, main d’œuvre, difficulté non anticipée…). Généralement, je ne finance pas ce type de projet.

Le mot d’Hugo : Personnellement, je finance à date que des projets de Marchands de biens. Par définition les projets de promotions immobilière sont plus complexes. Si on gagne en visibilité (contexte économique) je pourrais réviser ma position.

⚡️ CRITERE N°8 : QUALITE DU PORTEUR DE PROJET

La qualité du porteur de projet regroupe à la fois son expérience, le capital de sa société mais aussi à quelle hauteur il investit dans le projet (fonds propres).

• Porteur de projet excellent 🦸‍♂️ : Plus de 10 ans d’expérience dans le métier, un capital de société de plusieurs centaines de milliers d’euros, éventuellement des salariés. Il « mouille sa chemise » à nos côtés en apportant une part significative de fonds propres (+20%). Il a déjà réalisé des projets en crowdfunding immobilier. Je surpondère ce type de projet.
  
• Porteur de projet médian 👷‍♂️ : Environ 3-4 ans d’expérience dans le métier, un capital de société de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Un apport d’environ 10%. Pas de salarié. Je reste neutre sur ce type de projet.
  
• Porteur de projet débutant 🍼 : A déjà réalisé quelques projets avec une société à faible capitaux.

Le mot d’Hugo : C’est assez subjectif, je vous invite néanmoins à regarder le « l’historique » 📼 de l’entrepreneur en crowdfunding sur le site Hellocrowdfunding.com On peut voir si l’entrepreneur a déjà réalisé des projets et si les délais et remboursement ont été honorés.

⚡️ CRITERE N°9 : PRESENCE D’UNE BANQUE

C’est à double tranchant.

• Le pour 👍 : La présence d’une banque dans le projet vous donne des garanties que le porteurs et le projet ont été analysés par des experts avec des informations auxquelles vous n’avez pas accès.
  
• Le contre 👎: A contrario, la présence d’une banque signifie que les garanties (fiducie et hypothèque de 1 er rang) ont déjà été données…Vous aurez donc au mieux que des garanties moyennes, voire faibles.

⚡️ CRITERE N°10 : LES AVIS

Le dernier critère est plutôt simple, faites vos recherches 🧐 / échanger sur les forums / communautés de financement participatif et comparer votre analyse ou sentiment avec l’avis d’autres investisseurs. Cela permettra de vous conforter ou au contraire de réviser votre jugement. 👍

TELECHARGER LA GRILLE D’EVALUATION

La grille est relativement « simple », j’ai vu d’autres grilles réalisées par des investisseurs, elles ont parfois moins ou plus de critères. Je pense que c’est un bon équilibre entre la précision de l’analyse et le temps passé.⚖️

Le mot d’Hugo : Je passe environ moins entre 10-15 min pour me faire une opinion sur le projet. Parfois moins lorsque le projet comporte pour moi des critères rédhibitoires.

⚡️ANALYSE DES SCORES

A partir de 12 « GO »…en dessous « NO GO » : J’essaye de me positionner dès que j’obtiens une note de 12. Si je suis proche de la note, je me refais une lecture rapide. Je suis plus confortable avec une note de 14.…Le petit « plus » : Je me sers du même fichier pour faire mes analyses et faire mon suivi de projets de crowdfunding immobilier. En effet, si j’ai (réussi) à investir sur le projet 🤞, je garde la ligne. En effet, si vous avez 20-30 lignes ou plus (issues de plusieurs plateformes), cela devient très utile de tout centralisé dans un même fichier pour suivre les échéances, vos revenus etc…

Et vous quels critères utilisez-vous ? Comment prenez-vous votre décision pour investir ou ne pas investir dans un projet de crowdfunding immobilier ?